表內(nèi)是貸款和自營投資；表外是銀行理財(cái)和委托貸款，即委托人委托銀行給借款人放款。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者整理公開數(shù)據(jù)及微觀調(diào)研，整體而言，表內(nèi)房地產(chǎn)貸款無疑貢獻(xiàn)了很大規(guī)模。截至2015年末，該數(shù)據(jù)為5.63萬億元。但今年以來規(guī)模增速減慢，個(gè)別銀行和區(qū)域已出現(xiàn)規(guī)模負(fù)增長。

其次是自營投資和理財(cái)。公開數(shù)據(jù)顯示，理財(cái)流入規(guī)模明顯增加，截至今年上半年余額達(dá)2.09萬億元。

另外，雖然按照相關(guān)規(guī)定，委托貸款要參照表內(nèi)貸款管理方法，但由于銀行不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)執(zhí)行比較寬松，實(shí)際借道委托貸款流入房地產(chǎn)的規(guī)模也不容小覷。

由于自營投資中流向房地產(chǎn)的規(guī)模很可能大于理財(cái)，銀行四路資金流入房地產(chǎn)相加，截至今年上半年銀行為房地產(chǎn)提供的資金或超10萬億元。

表內(nèi)貸款和表外委托貸款降溫

表內(nèi)貸款可以從監(jiān)管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和上市銀行報(bào)表來看。

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2015年房地產(chǎn)業(yè)貸款為5.63萬億元。2014年和2013年的數(shù)據(jù)分別是5.38萬億和4.54萬億元。可見，2015年的規(guī)模增速比2014年有所下降。

這一趨勢(shì)在上海尤其明顯。從去年下半年開始，上海地區(qū)表內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模甚至不是增速下滑，而是余額一路下跌。

根據(jù)央行上海總部的統(tǒng)計(jì)，去年一年，轄內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸減少了304.4億元，同比多減515.5億元。今年以來，除了1月，也都是負(fù)增長。截至今年上半年，共減少587億元，同比多減841.7億元。

從上市銀行報(bào)表也可窺見該趨勢(shì)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理17家上市公司中報(bào)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)貸款占貸款總規(guī)模比重普遍下降，僅有中信、華夏和北京銀行略有上升，幅度最大的中信，也僅提升了0.67個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，與去年底相比，房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模下降的銀行有6家，分別是農(nóng)行、建行、交行、招行、興業(yè)和南京銀行；其中，興業(yè)和南京銀行下降較多。

加總這17家上市銀行（含今年上市的浙商銀行）的數(shù)據(jù)，截至今年上半年末，房地產(chǎn)對(duì)公貸款總量為4.096萬億元，2015年底是4.056萬億元，即上半年僅增加了400億元。

按照這17家上市銀行占商業(yè)銀行業(yè)的貸款比重，以及上半年新增房地產(chǎn)貸款的規(guī)模，截至上半年末，估計(jì)商業(yè)銀行投入房地產(chǎn)業(yè)的貸款不會(huì)超過6萬億元。

實(shí)際上，監(jiān)管對(duì)銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)一直有著較為嚴(yán)格的管理。相對(duì)而言，委托貸款的要求低一些，銀行分行在操作上也可能“路子較野”。但對(duì)于通過委貸有多少資金流入房地產(chǎn)，目前難有公開渠道獲取相關(guān)數(shù)據(jù)。

“土地融資委貸的路子也走不通了，現(xiàn)在總行審批和表內(nèi)信貸一樣，也要四證齊全。”有華北股份行資管人士表示。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，目前已有多家股份行提高了委貸流向房地產(chǎn)的門檻。

理財(cái)輸血房地產(chǎn)增多

在銀行自營和理財(cái)中，投向房地產(chǎn)，主要有債券、非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)和股票這三項(xiàng)。

監(jiān)管方面對(duì)于銀行自營投資，統(tǒng)計(jì)科目中細(xì)分為：債券、股票和其他類。其他投資類中，按投向行業(yè)和領(lǐng)域來分，政府融資平臺(tái)、房地產(chǎn)和過剩產(chǎn)能是監(jiān)管部門的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

有接近監(jiān)管層人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，自營投資中的“非標(biāo)”監(jiān)管要求實(shí)質(zhì)重于形式，要穿透來進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。銀行自營投資中，約六成為債券投資，涉及的非標(biāo)資產(chǎn)有十幾萬億元，其中對(duì)接房地產(chǎn)的規(guī)模加總，應(yīng)超過理財(cái)。

根據(jù)中債登披露的數(shù)據(jù)，截至今年上半年，銀行理財(cái)通過配置債券、非標(biāo)資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等方式投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)資金余額為16.03萬億元，其中13.06%流向了房地產(chǎn)，規(guī)模占比從去年的第三升至第二，即共計(jì)有2.09萬億元。

可以比較的是，根據(jù)中債登統(tǒng)計(jì)，截至去年末，銀行理財(cái)投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)15.88萬億元，其中投向房地產(chǎn)的占比為9.68%，即余額為1.54萬億元。這也就意味著，今年上半年銀行理財(cái)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)新增了5500億元。

由于目前銀行理財(cái)投資中存在多層嵌套的情況，可能還有小部分資產(chǎn)并沒有真正穿透到最底層，因此，這一數(shù)字還可能略小于實(shí)際情況。

微觀層面，有華南股份行資管人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，今年的創(chuàng)新業(yè)務(wù)基金中，分支行上報(bào)的，除了政府引導(dǎo)基金，房地產(chǎn)類仍是重點(diǎn)。

不過，值得指出的是，商業(yè)房地產(chǎn)也是理財(cái)投向的重點(diǎn)監(jiān)控領(lǐng)域。根據(jù)中債登2015年的報(bào)告，截至去年年末，非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)中，銀行理財(cái)投向商業(yè)房地產(chǎn)（保障房除外）的余額為847.5億元，比2014年末增加80.2億元。