實際上，有業內人士指出，“首付貸”的本質是個人信貸和抵押貸款，“以各種噱頭吸引客戶抵押貸款，是銀行常用的一種推廣手段 ，這一次，只不過是披上首付的外衣”。

　　市場恐慌

　　信用卡套現買房

　　進入2016年，一線城市的房價不斷攀升，動輒千萬元的標價再次挑動了大家敏感的神經。在這輪漲價潮中，保持領漲的城市——深圳，格外引人關注。

　　2015年，深圳利好政策頻出，房價直線飆升，有不少媒體解讀認為，杠桿資金和“炒房客”趁機殺入市場，形成新一輪的房價推手。近日，《證券日報》記者趕赴深圳，對房地產市場進行了實地調查，發現購房主力依然是剛需人群。

　　“此輪房價上漲，主要是由剛需推動的，炒房客所占的比例很少。”一位福田區金大地房地產的中介經理告訴記者，近些年，深圳的房價幾乎沒有經歷過大幅上漲。但是去年以來，利好政策不斷出臺，剛需入場，直接推高了房地產市場需求。“首先，從2014年11月份到2015年底，央行四次降準，六次降息，房貸利率直接由6.15%下調到4.9%；其次，‘3·30’政策刺激，營業稅‘5改2’，原本購房不滿5年的房子，再次出售時需要征收營業稅，現在縮短到2年；此外，二套房商業貸款從此前的六成首付降低為四成首付，公積金貸款首套最低首付降為二成。”

　　在這樣的背景下，深圳房地產遭遇恐慌性搶購。國家統計局數據顯示，深圳房價在2014年11月份開始止跌，2015年全年累計上漲近50%，領漲全國。

　　“在深圳工作的外地人，大部分都沒有房子，對于普通 老百姓 來說，房子是無法忽視的。去年，在國家政策支持下，明顯能感受到房地產市場開始躁動。”一位福田區鏈家地產的中介人員在接受《證券日報》記者采訪時表示，“開始是有積蓄的外地人買，后來沒有積蓄的年輕人也著急了，眼看漲的比掙得多，就開始想各種辦法，這時候有人建議，買二套房的人可以用‘首付貸’或者二次抵押貸款；沒有房子的人，有人擔保也可以貸款；甚至連擔保人都沒有的，就用信用卡套現，我見過一家四口人，一共辦了20張信用卡，湊了60多萬元，付清首付款后，每個月還幾千元最低額，過幾個月把房子二次抵押后，信用卡債就能一次性還清。”

　　“首付貸”外衣下

　　抵押貸款才是“真兇”

　　與此同時，市場恐慌和場外配資也引起了監管部門的重視，近日“首付貸”被公開叫停。 但是，記者在走訪中發現，“首付貸”不但仍然存在，還被換上“消費貸”、“小額貸”的馬甲。

　　一位曾操作過首付貸的中介人員告訴記者，通常大家說的“首付貸”，在實際操作過程中有三種情況。第一，就是抵押貸款，即用已有的房子做抵押，向銀行申請貸款，用這筆錢交首付；第二，就是大額的信貸，也就個人信譽貸款，辦理這個貸款，通常需要在深圳工作一段時間，并且有良好的信譽記錄；第三，就是二次抵押，這個操作比較復雜，先借錢湊齊首付，然后貸款買房子，等房產證到手后，給房子做二次抵押，再用抵押來的錢還首付。

　　抵押貸款和個人小額貸款，都是銀行貸款體系中最基礎的項目，一位北京農行的工作人員在接受記者采訪時表示，“理論上，沒有抵押物和擔保人，純憑信譽也可以進行貸款，但是現實操作中，個人小額貸款實行困難，如果沒有抵押或擔保，銀行基幾乎不會放款；生活中，抵押貸款比較常見，做抵押貸款時主要考量三個方面，一是貸款主體的經營能力，二是貸款主體的征信記錄，三是看抵押物價值。一般來說，貸款額度大約是抵押物估值的70%。雖然抵押貸款比較容易，但是按照國家要求，貸款獲得的資金，是不允許用于買房的。“

　　實際上，在貸款的過程中，只要不提買房或炒股，銀行方面就不會有異議。一位從事貸款業務的工作人員告訴記者：“即使銀行知道（貸款用途），也會假裝不知道，畢竟銀行也是需要盈利的。其實，首付貸只是抵押貸款的一種油頭，還有一些銀行，為了爭客戶，推出了許多奇葩的貸款，比如‘精英貸’、‘卡易代’、‘二胎貸’‘個人快速消費貸’等等。這一次，只不過是抵押貸款，披上首付的外衣。”