2014年11月，鄭州市政府發布《鄭州市中心城區總體城市設計》，將福塔、花園路、碧沙崗、東站、龍湖列為城市副中心。其中，花園路因被定位為城市商貿文化軸而備受矚目。

　　《中國經營報》記者梳理發現，以紫荊山百貨為起點一路向北，不足5公里的主干道兩側密布著正道中環百貨、大商新瑪特、國貿360和丹尼斯百貨等多家大型商場，“戰國時代”的競爭格局已初步形成。

　　而隨著萬達、嘉里、建業、正弘等一批知名房企對花園路商圈的布局，未來花園路商圈商業供應量還將繼續增長。根據RET睿意德中國商業地產研究中心的統計，至2016年底花園路商圈的商業供應量將達到逾100萬平方米。

　　鄭州商業地產將面臨市場供應量大、主題和品質缺乏及新興區域之間的競爭激烈等問題。在世邦魏理仕看來，鄭州商業市場以傳統商業形式為主，存在對于文化、運動等特色業態的消費需求，但缺乏主題型、品質型的商業項目來迎合這部分需求。

　　百萬方商業供應壓頂

　　自1955年鄭百大樓開業以來，鄭州百貨已經歷了60年的發展歷程。盡管發展時間相對較短，但已走過了快速增長期，受高速擴張、電商擠壓等多重因素影響，如今已進入調整期。

　　花園路商圈作為繼二七商圈之后快速崛起的商圈之一，東風路花園路沿線經過長期的商業培育，已經形成成熟商業體扎堆的格局。記者梳理發現，以紫荊山百貨為起點一路向北，不足5公里的主干道兩側密布著正道中環百貨、大商新瑪特、國貿360和丹尼斯百貨等多家大型商場。

　　資料顯示，花園路商圈輻射到的新房包括已售罄、在售和待售的樓盤約為50個，總體量約500萬平方米，覆蓋高端人群約15萬人，這部分人群包括高端居住客戶和高端辦公客戶兩類。

　　而在老居民區方面，花園路商圈輻射到的老居民區共有400個左右，這批消費群以商圈內原有居民為主，也有早期遷入的政府機關、金融機構的家屬院等機關小區。居住人口的快速增長為花園路商圈提供了龐大的消費群，這也成為花園路商圈得以快速發展的基礎。

　　根據RET睿意德中國商業地產研究中心的統計，至2016年底花園路商圈的商業供應量將達到逾100萬平方米。

　　記者梳理發現，目前花園路商圈萬達中心、建業凱旋廣場、正弘國際廣場、蘭德中心等多個大型商業綜合體在建，花園路商圈將會成為一個集社區型商業中心、鄰里中心、開放式購物廣場、國際化購物中心、五星級酒店、5A甲級寫字樓于一體的超級商圈。

　　不過，業內人士表示，在“互聯網+”時代，各類渠道都在爭搶實體商業的客流，實體商業渠道的意義在減弱。

　　不僅如此，鄭州多個新興區域均在積極引進大型商業項目，各新城之間將面臨政府優惠政策、商業資源、優質企業和消費客群等各方面的競爭。隨著各片區的逐漸成熟，每個區域將開始形成獨立的商圈并不斷壯大，有可能截獲傳統商圈相當一部分的消費人群，特別是日常的消費。

　　同質化競爭難題

　　在花園路與農業路口，大商新瑪特、國貿360和丹尼斯百貨花園店相呼應，成為名副其實的“面對面對手”。

　　有業內人士表示，花園路商圈購物中心越開越多，越開越大，其業態也面臨著市場供應量大、主題和品質缺乏及新興區域之間的競爭激烈等問題。“鄭州的商業地產項目普遍存在低端化、同質化問題，而一些相對高端、特色化的商業地產產品依然稀缺甚至空白。”

　　鄭州缺少精準定位的商業項目，更缺少綜合性、多業態的商業項目，也就是說沒有有效供應。河南商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清表示，鄭州的商業地產相對來說還是比較粗獷，很多開發商從住宅轉型到商業，沒有理解透徹商業地產的產業模式，住宅如果做失敗了，降價就能賣出去，而商業地產如果失敗了，就成了徹底的爛尾樓。

　　改變正在發生。據RET睿意德中國商業地產研究中心統計，在順利度過三年養商期后，國貿360廣場對業態布局及品牌集中進行了大幅調整，2014年共引入45個新品牌，其中一半以上為首次進駐河南。同時，在本輪調整中國貿360還大幅增加了餐飲業態的比例。

　　數據顯示，商業面積不到3萬平方米的國貿360廣場在整個2014年創造了逾9億元的營業額與1800多萬人次的客流量。

　　RET睿意德鄭州公司策略顧問總監石俊東認為，鄭州商業地產雖然庫存壓力大，但仍存在諸多市場機會，“對于購物中心總量來說，鄭州仍然是不足的。因為鄭州市場的明顯特征是結構性失衡，現有大型購物中心主要集中在主干道和地鐵沿線的核心商圈內，以二七商圈和花園路商圈為主。而諸如金水北區、管城區西南部、中原區北部很多區域都有大量人口但沒有大型購物中心，只是以超市賣場類的業態在滿足消費者需求。”