鄭州二七商業圈

　　鄭州有一個別稱叫“商都”，除了有商代早期都城的意思外，同時也意味著商業貿易之城。近代，京廣路和隴海路在這里交匯，交通的便利帶來的是貿易的興盛，貨物和客流如潮水般在這里涌進又涌出，火車站商圈和二七商圈隨之形成。

　　2000年前后，隨著世事變遷，二七商圈逐漸沉寂下來，昔日彌漫的硝煙也逐漸消散。隨后，大商、丹尼斯等百貨業的新貴又趁勢興起，近年來萬達、華潤等一線商業開發商先后進入鄭州，揭開了鄭州商業發展的新篇章。

　　如今活躍在鄭州、河南市場的零售商業品牌中丹尼斯具有臺資背景，大商、萬達、王府井、華潤均是全國性的商業品牌，在他們進駐河南后，為河南商業帶來了新的活力。但鄭州本土商業品牌自“商戰”后幾乎全軍覆沒，讓人唏噓不已。

　　除了萬達、華潤等幾個品牌獲得成功，在鄭州，更多的購物中心和商業項目都處在苦苦掙扎的邊緣。而據戴德梁行的統計，鄭州商業地產項目在未來5年內有近900萬平方米的潛在供應量。

　　魚龍混雜

　　近十年來，一線城市的商業模式已日新月異，各種各樣的體驗式購物中心層出不窮，但是在商戰期間引領全國商業潮流、帶來全新商業理念的鄭州，商業模式卻一直未發生太大變化。

　　在2010年之前，鄭州甚至連一個成功的購物中心都沒有。

　　2010年，萬達進入鄭州，中原萬達廣場和二七萬達廣場先后開業，填補了區域購物中心的的空白。強大的招商團隊，成熟的運營模式和管理理念，使萬達立即成為區域內人氣最旺的購物中心。

　　2014年，經過四年的建設和籌備后，華潤萬象城在二七商圈開業，引入了眾多奢侈品品牌，為鄭州市民帶來了一流購物中心的消費體驗。

　　除了萬達、華潤，鄭州本土的國貿360廣場憑借天時地利人和的優勢也獲得了成功。但是在鄭州，更多的購物中心和商業項目都處在苦苦掙扎的邊緣。

　　以鄭東新區的寶龍城市廣場為例，它在2007年左右開業，目前為止仍是鄭東新區唯一一個綜合性購物中心。以寶龍城市廣場為圓心，在1.5公里范圍內，你能看到綠城百合、聯盟新城、順弛第一大街、永威翰林居、國基美鄰、綠地老街、中油運河上郡、中凱鉑宮及農行、中信銀行家屬院、民航花園等近20個高檔小區。他們的擁有者非富即貴，這些樓盤的二手房單價多數也都在2萬元以上。

　　寶龍城市廣場的先天條件不可謂不好，但是，從主力店美食廣場、室內溜冰場、ITAT百貨開業到現在七八年來，商場里客流稀少，商鋪空租轉讓已經成為常態，商場里甚至出現了維修手機的店鋪。

　　對于早期的投資者來說，這是一段血淋淋的慘痛經歷。2009年買入商鋪的李玉珍就是其中的一員，她前后在寶龍城市廣場投入了60多萬元現金，背負了25萬元的銀行房貸，造成巨大虧損。

　　有投資的商戶認為，寶龍的失敗是由于招商和運營能力的缺乏。在招商上，大型品牌商家的落地經營情況很不理想。為了回籠資金，寶龍出售了50%的商鋪，為了加快銷售速度，很多商鋪被分割成不到50平方米的小格子鋪對外出售。在管理上，雖然經營業態涉及百貨、超市、街區、娛樂，但卻并未形成一個成體系的管理團隊。

　　商業的自持與否是決定商業項目成敗的重要因素。萬達、華潤的購物中心都是全部自持的，但是，在鄭州，為了回籠資金，大量的商業項目都是對外出售的商鋪，占了較大的比例。由于缺乏一線商業地產商的進入，要想自己培養成熟的招商、運營和管理團隊更非一夕之功，所以，在鄭州，像寶龍這樣的失敗案例不在少數。

　　位于鄭州市二七區大學路政通路的新悅城共四層商鋪，2011年開盤，商鋪面積從20~400平方米不等。售價最高達每平方米60000元左右，單鋪總價最高達2500萬元。截止到2015年，內鋪幾乎全部死亡，業主損失慘重，投資絕收，唯余沃爾瑪超市在獨立支撐。

　　巨量供應

　　為何近年來鄭州會出現如此多的商業失敗案例?這還得從鄭州的房地產市場說起。

　　在各地一片哀鴻遍野的情況下，鄭州的房地產市場被認為仍然處于健康發展的通道中，近年來，一線大鱷紛紛進駐鄭州，在最被開發商看好的省會城市中，鄭州排名極為靠前。

　　在2015年歷次發布的省會城市房價排行榜中，鄭州已經躍居前幾名，僅次于杭州、南京等準一線城市。在住宅市場耀眼的成績背后，很少被人關注到的是鄭州商業房地產市場的巨大壓力。而這種壓力，正是由住宅市場帶來的。

　　一直以來，鄭州地王頻出。由于2013年鄭州市房地產市場的供銷兩旺，在讓無數開發商賺得盆滿缽滿之時，對未來也給予了更高的期望。2014年，鄭州市中心城區的地價已經被推至1500萬每畝，樓面價已經高達每平方米7000元，加上建安財務等各種成本，住宅成本價已經高達每平方米13000元。

　　為了能有所盈利，平衡成本，鄭州現在新建的住宅項目幾乎都有商業配套。很多體量比較大的項目，還會配建一個商業中心。

　　同時，近幾年來，鄭州的城中村拆遷改造正在如火如荼地進行中。在這些項目中，拆遷安置房大多占據了項目70%~80%的住宅量，開發商用來出售的住宅產品十分有限，為了增加利潤，就不得不多建造商業、街鋪進行銷售。而這樣的商業大多是一賣了之，沒有人去管后續的發展和運營。

　　商業項目的急劇增多，商業人才的極其缺乏，使得失敗的商業案例成倍增加。要知道，相比住宅，商業項目的建設和銷售只是很小的一部分，后期的運營才是決定生死的關鍵。

　　除此之外，商鋪價格的嚴重泡沫化也使得鄭州商業的問題更加突出。以鄭州金水區花園路農科路一帶為例，此處聚集了恒大、萬達、建業等房產商大佬，加上區域位置優越，住宅價格已經高達每平方米14000元左右，商鋪的價格也隨之水漲船高，均價在每平方米5萬元左右。

　　高昂的房價帶來的必然是高昂的租金，這讓很多租戶壓力倍增，短期內如果沒有高額的回報，最后的結果必然是關鋪轉讓。因此，在這一帶，空租轉讓的底商店鋪也隨處可見，不比商場好多少。

　　根據戴德梁行的統計，鄭州商業地產項目在5年內有近900萬平方米的潛在供應量，這在全國來說實屬罕見。從入市時間來看，集中入市的主要時間階段為2016年和2017年，屆時將有約60%的項目進入市場。

　　繼鄭州寫字樓泡沫被戳破之后，鄭州商業將走向何方?