中部云生態科技園內洋房”瘋長“
最后更新：2015-06-29 18:46:38來源：民主與法制時報
位于河南省新鄉市平原新區的中部云科技園內洋房”瘋長“。 (圖/東方中文網)民主與法制社記者 李曉磊 發自河南鄭州、新鄉
科研用地“長出”住宅區
一個土地規劃用途為科研用地的項目，打著建設科技園區的名義，進行大規模房地產開發，這個偷梁換柱行為，到底誰是背后“導演”？
4月24日上午，吳曉菲又一次來到鄭州市花園路與東風路交叉口，當她看到“中部云生態科技園”銷售中心還存在后，長舒了一口氣：“這幾個月，我幾乎每天都來，生怕他們拿著騙我的錢偷偷跑路。”
吳曉菲是鄭州市一普通市民。2013年10月份，她花費近百萬元在“中部云生態科技園”購買了一套住宅。很快她發現，該項目規劃的土地用途為“科研”，根本辦不了商品房的房產證。
于是，吳曉菲開始和“中部云生態科技園”開發商進行交涉，要求退還購房款，但多個回合下來，她也沒領到全部的退款。
民主與法制社記者調查得知，“中部云生態科技園”投資商為河南農墾集團，目前對“中部云生態科技園”投資已超過4億元。
河南省農墾集團是河南省唯一的、省直跨行業的大型農墾企業集團，除了正在開發的“中部云生態科技園”外，還投資建設了中原保險大廈以及“水木年華”住宅小區。
記者從河南省工商局獲得的信息顯示，河南農墾集團經營范圍是：“農業種植、農業開發、林業種植、倉儲”，并不包括房地產開發。
和銀行無關的分期付款
吳曉菲在“中部云生態科技園”的購房經歷要追溯到2013年。這一年9月份的一天，吳曉菲正和自家嫂子在鄭州另一個樓盤看房時，忽然接到“中部云生態科技園”銷售員劉倫的電話，對方向她們介紹了該項目的種種優勢。
很快，吳曉菲被“中部云生態科技園”住宅的價格所吸引，“每平方米均價才4000多元，雖然項目在新鄉平原新區，但從鄭州開車沿中州大道行駛的話，20分鐘就能到達。”吳曉菲說。
沒過幾天，吳曉菲便和家人趕往“中部云生態科技園”看房，劉倫接待了她們。吳曉菲發現：“一路上有很多他們的戶外廣告，但真正到達項目地時，卻沒有明顯標志。”
“其實，我當初也提出了質疑，為什么叫生態科技園，不叫什么小區？”吳曉菲稱。劉倫則回應說，這里的土地是科研用地，所以不能叫做小區。
盡管吳曉菲對科研用地搞房地產開發存在疑慮，但她覺得該項目距平原新區管委會很近，“能在政府旁邊建設，沒有背景肯定不行。”
彼時，劉倫告訴吳曉菲，“中部云生態科技園”建設手續還不完善，房地產開發的“五證”也沒辦下來。“但他說很快就能辦下來。”吳曉菲說。
正是有這樣的保證，吳曉菲才決定購買“中部云生態科技園”的房子。
隨后，吳曉菲決定在此處買下一套248平方米的房子，總費用達百余萬元，“劉倫告訴我，房子要2014年底交房，付款方式為一次付清，或分期付款。”
記者采訪發現，這個所謂的分期付款，是購房者與“中部云生態科技園”進行的分期，與銀行無關。最終，吳曉菲選擇的是，將總房款分5次付給開發商。
2013年10月15日，吳曉菲與“中部云生態科技園”開發商簽訂合同，“我交錢時，都是劉倫帶著我，在該項目位于鄭州的銷售中心交的。”記者注意到，吳曉菲交錢后只能領到一張開發公司出示的收據，并沒有正規發票。
而且，吳曉菲與“中部云生態科技園”簽訂的合同，也并非正規的商品房購房合同，而是一份“入園合同”。合同顯示，她購買的房子應該“在2014年12月31日前交付使用”。
“這里根本不賣房”
民主與法制社記者發現，與吳曉菲簽訂“入園合同”的一方，為河南省騰達農副產品質量檢測有限公司（簡稱騰達農產品檢測公司），該公司系河南農墾集團的下屬企業，注冊地為新鄉市平原新區祝樓鄉新莊村。
記者從新鄉市工商局獲悉，該公司成立于2012年8月8日，注冊資本1000萬元，經營范圍是：農副產品科研和質量檢測；農副產品技術咨詢、銷售。
另外，記者在一份騰達農產品檢測公司的公開介紹中看到：“該項目位于花園路黃河橋北3公里，占地507畝，總投資8.1億，建筑面積40多萬平方米，2012年被省政府定為重點項目”。
而同樣的介紹，也一字不差地出現在了“中部云生態科技園”的宣傳中。既然是生態科技園，騰達農產品檢測公司是如何規避違規售房嫌疑的？吳曉菲說，她在簽訂合同后不久，劉倫曾打電話，讓其在合同上加蓋個其他公司的公章。
“這樣就變成了是企業入駐園區。”吳曉菲說，可沒過多久，劉倫又告訴她，不必這樣做了。此后時間里，吳曉菲按照合同約定，到了付款日就進行付款，“我一共付了3次，接近80萬元。”吳曉菲說。
到了2014年清明節，吳曉菲想看看房子的建設進度，便讓弟弟開車和她一起去了“中部云生態科技園”，但他們到工地后卻看到，整個項目停工了，現場除了一個上年紀的門衛外，沒有其他工人。
“我說在這買了房子，來看看，但門衛說，這里的房子根本就不賣。”吳曉菲聽到這個消息后，恍惚了許久。
“我直覺是因為手續不全的問題。”吳曉菲稱。而該項目的銷售員告訴她，是因為平原新區的一位高官被紀委帶走調查了，所以經他手的項目都受到了影響。
記者調查發現，所謂被帶走的高官系原新鄉市委常委、常務副市長賈全明，2014年4月4日，賈因涉嫌嚴重違紀違法，接受組織調查。
賈全明在任期間，分管全市的城建、交通、國土資源、環境保護以及平原新區建設等工作。早些時間，他還擔任過平原新區黨工委書記、管委會主任。
此時，已經繳納了70%款項的吳曉菲一頭霧水，“同時，我從銷售人員那里證實，他們的確手續還沒有補全。”無奈，吳曉菲只能找劉倫要回自己的購房款。
“前前后后，不知道跑了多少趟，才要回40萬元，至今還有39萬多元沒給我。”吳曉菲說。記者在騰達農產品檢測公司為吳曉菲寫的承諾書上看到：“未退房款于2015年6月31日前向客戶付清。”
“6月份就沒有31日，這不玩我們嗎？”吳曉菲說。另外，她在向“中部云生態科技園”討要房款過程中，得知還有不少人和她一樣被騙了，“其中有一個客戶，通過律師跟他們老總聯系，老總很生氣，說再找律師的話，錢就不退了。”
偷梁換柱
日前，民主與法制社記者以購房者名義，來到“中部云生態科技園”位于鄭州市花園路與農業路交叉口往南100米路東的銷售中心，工作人員對陌生人的到來十分警覺，并一再詢問是誰介紹過來的。
在取得銷售中心人員信任后，一易姓男子表示“中部云生態科技園”的房子是疊加式結構，面積多在200平方米以上，“我們這不能辦理銀行貸款，只能做我們自己的分期。”
記者從易姓男子了解到，與吳曉菲做5次分期付款不同的是：“目前只能做兩次分期，現在也只能簽公司自己的合同，兩年后才能辦理房產證，預計今年年底交房。”
記者在銷售中心還了解到，目前“中部云生態科技園”已再次開工。此后，記者在新鄉平原新區也佐證了這一說法。
不過，在建的“中部云生態科技園”除了建設住宅地產外，項目內也正在建設疑似辦公樓的建筑。
有知情人透露，所謂的“中部云生態科技園”，最早時名為河南省農副產品質量安全檢測中心，由騰達農產品檢測公司開發，按照規劃，該項目只能建設物種實驗基地、科研綜合樓、生物研究實驗廠房等。“后來，為了吸引顧客，改名為‘中部云生態科技園’”。
河南農墾集團以及騰達農產品檢測公司到底能不能進行房地產開發？鄭州一知名律師稱：“只要超出了工商部門核準的經營范圍，就是違法。”
實際上，“中部云生態科技園”在宣傳時也注意到了這一點，記者在該項目的宣傳材料上看到，河南農墾集團的身份是投資商，騰達農產品檢測公司則是運營商，前述易姓男子透露說：“實際上，就是農墾集團開發的。”
科研用地亂象
民主與法制社記者從當地官方人士口中獲悉，“中部云生態科技園”是以出讓方式，在平原新區取得了337662平方米國有土地使用權，地塊規劃用途為科研。
“科研用地是指科研設計機構用地，如研究院(所)、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計用地。依據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，科研用地屬于政府公用地，做住宅類的地產不符合法律規范。”這位官員說。
針對這一行為，另有專家稱：“與住宅用地相比，科研用地地價較低，開發商拿地成本也低，之所以把科研用地以住宅形式來建設和銷售，主要是經濟利益使然。而購買這類房屋，業主會面臨多個方面的風險。”
“首先科研辦公樓立項卻改為住宅來銷售，其用地性質與規劃證不符。商品房必須經過竣工備案才能入住和辦理產權證，如果在規劃驗收時通不過，就會導致竣工備案困難，交房和辦理產權證會出現問題。”該專家還稱。
記者同時獲悉，科研辦公樓立項的項目水電標準都是商用，跟住宅立項項目相比，生活成本高出了一倍。此外，住宅立項項目產權年限為70年，而科研用地立項的項目使用年限只有50年。
而騰達農產品檢測公司與吳曉菲簽訂的入園合同上則顯示，土地使用年限為50年。
“中部云生態科技園”的銷售劉倫，在電話里也向記者證實，他們的項目用地的確是科研用地，產權只有50年。
記者調查還發現，近幾年，開發商私自改變土地用途，在科研用地上興建住宅的行為，并非只有“中部云生態科技園”一例。
從前幾年的“北清創意園”，到北京昌平史各莊的“尚城”，再到2014年南京的康緣科技廣場，以及武漢大學“創意園”等，都是在以科研用地之名進行房地產開發。
甚至，去年中央第十巡視組對中科院進行專項巡視后指出，中科院亦存在“擅自改變科研用地用途搞經營性開發”的行為。
一個土地規劃用途為科研用地的項目，打著建設科技園區的名義，進行大規模房地產開發，這個偷梁換柱行為，到底誰是背后“導演”？
4月24日上午，吳曉菲又一次來到鄭州市花園路與東風路交叉口，當她看到“中部云生態科技園”銷售中心還存在后，長舒了一口氣：“這幾個月，我幾乎每天都來，生怕他們拿著騙我的錢偷偷跑路。”
吳曉菲是鄭州市一普通市民。2013年10月份，她花費近百萬元在“中部云生態科技園”購買了一套住宅。很快她發現，該項目規劃的土地用途為“科研”，根本辦不了商品房的房產證。
于是，吳曉菲開始和“中部云生態科技園”開發商進行交涉，要求退還購房款，但多個回合下來，她也沒領到全部的退款。
民主與法制社記者調查得知，“中部云生態科技園”投資商為河南農墾集團，目前對“中部云生態科技園”投資已超過4億元。
河南省農墾集團是河南省唯一的、省直跨行業的大型農墾企業集團，除了正在開發的“中部云生態科技園”外，還投資建設了中原保險大廈以及“水木年華”住宅小區。
記者從河南省工商局獲得的信息顯示，河南農墾集團經營范圍是：“農業種植、農業開發、林業種植、倉儲”，并不包括房地產開發。
和銀行無關的分期付款
吳曉菲在“中部云生態科技園”的購房經歷要追溯到2013年。這一年9月份的一天，吳曉菲正和自家嫂子在鄭州另一個樓盤看房時，忽然接到“中部云生態科技園”銷售員劉倫的電話，對方向她們介紹了該項目的種種優勢。
很快，吳曉菲被“中部云生態科技園”住宅的價格所吸引，“每平方米均價才4000多元，雖然項目在新鄉平原新區，但從鄭州開車沿中州大道行駛的話，20分鐘就能到達。”吳曉菲說。
沒過幾天，吳曉菲便和家人趕往“中部云生態科技園”看房，劉倫接待了她們。吳曉菲發現：“一路上有很多他們的戶外廣告，但真正到達項目地時，卻沒有明顯標志。”
“其實，我當初也提出了質疑，為什么叫生態科技園，不叫什么小區？”吳曉菲稱。劉倫則回應說，這里的土地是科研用地，所以不能叫做小區。
盡管吳曉菲對科研用地搞房地產開發存在疑慮，但她覺得該項目距平原新區管委會很近，“能在政府旁邊建設，沒有背景肯定不行。”
彼時，劉倫告訴吳曉菲，“中部云生態科技園”建設手續還不完善，房地產開發的“五證”也沒辦下來。“但他說很快就能辦下來。”吳曉菲說。
正是有這樣的保證，吳曉菲才決定購買“中部云生態科技園”的房子。
隨后，吳曉菲決定在此處買下一套248平方米的房子，總費用達百余萬元，“劉倫告訴我，房子要2014年底交房，付款方式為一次付清，或分期付款。”
記者采訪發現，這個所謂的分期付款，是購房者與“中部云生態科技園”進行的分期，與銀行無關。最終，吳曉菲選擇的是，將總房款分5次付給開發商。
2013年10月15日，吳曉菲與“中部云生態科技園”開發商簽訂合同，“我交錢時，都是劉倫帶著我，在該項目位于鄭州的銷售中心交的。”記者注意到，吳曉菲交錢后只能領到一張開發公司出示的收據，并沒有正規發票。
而且，吳曉菲與“中部云生態科技園”簽訂的合同，也并非正規的商品房購房合同，而是一份“入園合同”。合同顯示，她購買的房子應該“在2014年12月31日前交付使用”。
“這里根本不賣房”
民主與法制社記者發現，與吳曉菲簽訂“入園合同”的一方，為河南省騰達農副產品質量檢測有限公司（簡稱騰達農產品檢測公司），該公司系河南農墾集團的下屬企業，注冊地為新鄉市平原新區祝樓鄉新莊村。
記者從新鄉市工商局獲悉，該公司成立于2012年8月8日，注冊資本1000萬元，經營范圍是：農副產品科研和質量檢測；農副產品技術咨詢、銷售。
另外，記者在一份騰達農產品檢測公司的公開介紹中看到：“該項目位于花園路黃河橋北3公里，占地507畝，總投資8.1億，建筑面積40多萬平方米，2012年被省政府定為重點項目”。
而同樣的介紹，也一字不差地出現在了“中部云生態科技園”的宣傳中。既然是生態科技園，騰達農產品檢測公司是如何規避違規售房嫌疑的？吳曉菲說，她在簽訂合同后不久，劉倫曾打電話，讓其在合同上加蓋個其他公司的公章。
“這樣就變成了是企業入駐園區。”吳曉菲說，可沒過多久，劉倫又告訴她，不必這樣做了。此后時間里，吳曉菲按照合同約定，到了付款日就進行付款，“我一共付了3次，接近80萬元。”吳曉菲說。
到了2014年清明節，吳曉菲想看看房子的建設進度，便讓弟弟開車和她一起去了“中部云生態科技園”，但他們到工地后卻看到，整個項目停工了，現場除了一個上年紀的門衛外，沒有其他工人。
“我說在這買了房子，來看看，但門衛說，這里的房子根本就不賣。”吳曉菲聽到這個消息后，恍惚了許久。
“我直覺是因為手續不全的問題。”吳曉菲稱。而該項目的銷售員告訴她，是因為平原新區的一位高官被紀委帶走調查了，所以經他手的項目都受到了影響。
記者調查發現，所謂被帶走的高官系原新鄉市委常委、常務副市長賈全明，2014年4月4日，賈因涉嫌嚴重違紀違法，接受組織調查。
賈全明在任期間，分管全市的城建、交通、國土資源、環境保護以及平原新區建設等工作。早些時間，他還擔任過平原新區黨工委書記、管委會主任。
此時，已經繳納了70%款項的吳曉菲一頭霧水，“同時，我從銷售人員那里證實，他們的確手續還沒有補全。”無奈，吳曉菲只能找劉倫要回自己的購房款。
“前前后后，不知道跑了多少趟，才要回40萬元，至今還有39萬多元沒給我。”吳曉菲說。記者在騰達農產品檢測公司為吳曉菲寫的承諾書上看到：“未退房款于2015年6月31日前向客戶付清。”
“6月份就沒有31日，這不玩我們嗎？”吳曉菲說。另外，她在向“中部云生態科技園”討要房款過程中，得知還有不少人和她一樣被騙了，“其中有一個客戶，通過律師跟他們老總聯系，老總很生氣，說再找律師的話，錢就不退了。”
偷梁換柱
日前，民主與法制社記者以購房者名義，來到“中部云生態科技園”位于鄭州市花園路與農業路交叉口往南100米路東的銷售中心，工作人員對陌生人的到來十分警覺，并一再詢問是誰介紹過來的。
在取得銷售中心人員信任后，一易姓男子表示“中部云生態科技園”的房子是疊加式結構，面積多在200平方米以上，“我們這不能辦理銀行貸款，只能做我們自己的分期。”
記者從易姓男子了解到，與吳曉菲做5次分期付款不同的是：“目前只能做兩次分期，現在也只能簽公司自己的合同，兩年后才能辦理房產證，預計今年年底交房。”
記者在銷售中心還了解到，目前“中部云生態科技園”已再次開工。此后，記者在新鄉平原新區也佐證了這一說法。
不過，在建的“中部云生態科技園”除了建設住宅地產外，項目內也正在建設疑似辦公樓的建筑。
有知情人透露，所謂的“中部云生態科技園”，最早時名為河南省農副產品質量安全檢測中心，由騰達農產品檢測公司開發，按照規劃，該項目只能建設物種實驗基地、科研綜合樓、生物研究實驗廠房等。“后來，為了吸引顧客，改名為‘中部云生態科技園’”。
河南農墾集團以及騰達農產品檢測公司到底能不能進行房地產開發？鄭州一知名律師稱：“只要超出了工商部門核準的經營范圍，就是違法。”
實際上，“中部云生態科技園”在宣傳時也注意到了這一點，記者在該項目的宣傳材料上看到，河南農墾集團的身份是投資商，騰達農產品檢測公司則是運營商，前述易姓男子透露說：“實際上，就是農墾集團開發的。”
科研用地亂象
民主與法制社記者從當地官方人士口中獲悉，“中部云生態科技園”是以出讓方式，在平原新區取得了337662平方米國有土地使用權，地塊規劃用途為科研。
“科研用地是指科研設計機構用地，如研究院(所)、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計用地。依據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，科研用地屬于政府公用地，做住宅類的地產不符合法律規范。”這位官員說。
針對這一行為，另有專家稱：“與住宅用地相比，科研用地地價較低，開發商拿地成本也低，之所以把科研用地以住宅形式來建設和銷售，主要是經濟利益使然。而購買這類房屋，業主會面臨多個方面的風險。”
“首先科研辦公樓立項卻改為住宅來銷售，其用地性質與規劃證不符。商品房必須經過竣工備案才能入住和辦理產權證，如果在規劃驗收時通不過，就會導致竣工備案困難，交房和辦理產權證會出現問題。”該專家還稱。
記者同時獲悉，科研辦公樓立項的項目水電標準都是商用，跟住宅立項項目相比，生活成本高出了一倍。此外，住宅立項項目產權年限為70年，而科研用地立項的項目使用年限只有50年。
而騰達農產品檢測公司與吳曉菲簽訂的入園合同上則顯示，土地使用年限為50年。
“中部云生態科技園”的銷售劉倫，在電話里也向記者證實，他們的項目用地的確是科研用地，產權只有50年。
記者調查還發現，近幾年，開發商私自改變土地用途，在科研用地上興建住宅的行為，并非只有“中部云生態科技園”一例。
從前幾年的“北清創意園”，到北京昌平史各莊的“尚城”，再到2014年南京的康緣科技廣場，以及武漢大學“創意園”等，都是在以科研用地之名進行房地產開發。
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