今年以來，海南房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額持續(xù)下滑，房地產(chǎn)低迷態(tài)勢給海南經(jīng)濟運行帶來較大下行壓力。日前海南省政府出臺新的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見，鼓勵和引導住房消費。業(yè)內(nèi)人士認為，海南房地產(chǎn)市場當前存在庫存量較大，結構不太合理等問題，應采取多種措施消化存量優(yōu)化增量，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

    房地產(chǎn)市場深度調整銷售量價持續(xù)下降

    2014年以來，受經(jīng)濟大環(huán)境的影響，海南房地產(chǎn)市場也進入了深度調整期。今年一季度以來，海南省房地產(chǎn)市場繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回落，銷售降幅繼續(xù)擴大，銷售均價略有下降，海南房地產(chǎn)市場仍面臨不小的困難和壓力。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下滑。據(jù)海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計，第一季度，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成270.74億元，同比增長4.5％，但比上年同期回落25.9個百分點，占全省固定資產(chǎn)投資的比重由上年45.1％上升到48.7％。

    房屋銷售面積及金額也持續(xù)下降。記者近日走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn)，海南房屋銷售持續(xù)低迷，一些樓盤“去化”緩慢仍未得到明顯改觀。位于?？谑袊Q(mào)城區(qū)中心位置的城市花園樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，開盤兩年多來，該樓盤總共銷售不到一半。

    據(jù)統(tǒng)計，第一季度，全省房屋銷售面積為190.84萬平方米，同比下降21.5％，降幅比上月擴大2.8個百分點。其中，住宅銷售面積182.62萬平方米，同比下降22.4％，降幅比上月擴大3.7個百分點。

    銷售金額同比也持續(xù)下降。今年一季度，海南房屋銷售額為202.87億元，同比下降23.9％，降幅比上月擴大6.8個百分點。第一季度，海南省商品房銷售均價為每平方米10630元，同比下降3％

    海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長丁式江在海南省一季度經(jīng)濟形勢分析會上表示，海南房地產(chǎn)市場的低迷，除了受到全國經(jīng)濟下行壓力加大及房地產(chǎn)市場調整的影響，還受到別的因素影響：一是海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資近十年來以年均39.7％的增長速度保持較快增長，基數(shù)已經(jīng)很大，房地產(chǎn)投資增速逐步放緩應屬于市場調整的常態(tài)；二是去年底，部分房企為完成年度銷售目標，加大促銷優(yōu)惠力度，透支了部分市場需求；三是由于新的房地產(chǎn)稅征收辦法尚未明確，《不動產(chǎn)登記暫行條例》開始實施，島外居民對在海南省購房持謹慎和觀望態(tài)度。

    開發(fā)結構有待優(yōu)化部分開發(fā)商資金鏈緊張

    在當前的海南房地產(chǎn)市場中，仍存在“一業(yè)獨大”、庫存壓力較大、開發(fā)結構不優(yōu)等較為突出的問題。

    第一，海南房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”，經(jīng)濟結構抗風險能力不強。丁式江在海南省一季度經(jīng)濟形勢分析會上介紹，近幾年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重均超過40％。今年1－3月全省房地產(chǎn)投資占比達到48.7％，比重比上年同期提升3.6個百分點，全省經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度進一步加大。

    第二，海南房地產(chǎn)開發(fā)結構有待進一步優(yōu)化。2014年海南省住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為78.4％，比2013年下降24.4個百分點；商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比重為75.8％，比2013年下降9個百分點，調結構初顯成效。但產(chǎn)品仍以住宅為主，產(chǎn)品相對單一，容易引發(fā)結構性風險和季節(jié)性閑置等問題，轉型發(fā)展任務仍然較重。

    第三，海南商品房去庫存壓力仍然較大。在銷售面積繼續(xù)下降的現(xiàn)實情況下，商品房消化存量依然壓力較大。

    第四，海南部分市縣房地產(chǎn)產(chǎn)品還存在同質低價競爭問題，一些中部市縣房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，空間布局不合理，低價出讓稀缺土地資源，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質不高、價格與價值不匹配，不利于全省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

    此外，記者采訪了解到，由于房地產(chǎn)形勢持續(xù)低迷，部分開發(fā)商的資金壓力較大，存在一定的風險隱患。?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長戴開權認為，盡管目前國家下調二套房個貸首付比例，但對房地產(chǎn)類貸款特別是開發(fā)貸款仍然持謹慎態(tài)度，房企的資金壓力仍然比較大。

    海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年1－2月，海南房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)下降。受房屋銷售下降的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務資金來源增速不斷回落。同時，由于房屋銷售低迷，資金回籠慢，使得企業(yè)收到的定金及預付款占比下降。

    出臺穩(wěn)定市場新政策促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

    為促進海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、支持經(jīng)濟平穩(wěn)運行，鼓勵和引導住房消費，海南省政府辦公廳近日下發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，消化存量優(yōu)化增量?！兑庖姟窂娬{海南房地產(chǎn)按照“一增一降一優(yōu)”的思路，即增加高端經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局。要求打通商品房與保障性住房通道，加快庫存消化；鼓勵境外機構和個人，尤其是華僑和港澳臺居民在海南省購房置業(yè)；加大了金融及公積金對購房的支持力度，在海口、三亞、瓊海、陵水等四市縣買房，職工最高可申請公積金貸款由50萬元上調至70萬元。

    部分業(yè)內(nèi)人士表示，海南出臺新的政策有利于促進房地產(chǎn)市場回暖，但由于存量大而且結構不太合理，仍需采取多種措施促進海南房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

    丁式江表示，海南將按照“底線思維、區(qū)間控制、長短結合”的思路針對房地產(chǎn)市場形勢變化，及時采取政策措施，積極保投資促消化，加快產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

    一是繼續(xù)加強政策研究。海南省已加強房地產(chǎn)相關政策儲備工作，起草了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的儲備政策》，從財政補貼、稅費減免、購房入戶、公積金支持等8個方面提出26條儲備政策。

    二是正確處理好發(fā)展和保護的關系，走提質增效之路。青山綠水和碧海藍天是海南房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的核心競爭力。海南要進一步科學把握房地產(chǎn)發(fā)展的時序與節(jié)奏，改變過去簡單粗放、片面追求數(shù)量的開發(fā)模式，優(yōu)化增量，積極消化存量，不斷提升開發(fā)品質和效益。嚴格按規(guī)劃劃定房地產(chǎn)開發(fā)的限建區(qū)和禁建區(qū)，確保生態(tài)底線和生態(tài)安全，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

    三是繼續(xù)加快房地產(chǎn)結構調整，促進房地產(chǎn)轉型升級。按照一增一降一優(yōu)的思路，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，積極推進房地產(chǎn)業(yè)向高端、精品、特色方向發(fā)展。積極引導發(fā)展度假、健康、醫(yī)療、養(yǎng)老等多種形式的經(jīng)營性房地產(chǎn)，適應市場多樣化需求。

    四是結合棚戶區(qū)改造，打通商品房和保障性住房的通道。進一步加大棚戶區(qū)改造和住房保障貨幣化安置力度，2015年海南計劃實施貨幣化安置4585戶；鼓勵市縣回購存量商品住房作為保障性住房房源，并納入保障性安居工程年度計劃管理。對房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)用地轉為棚改安置房和公租住房用途的，允許其適當調整規(guī)劃建設條件，優(yōu)化戶型結構。