2015年6月8日，天津市政府發(fā)行的132億元人民幣一般地方政府債券全部中標，這則消息，與規(guī)模超過紐約中央車站的于家堡高鐵站將于2015年8月落成的消息一樣，流轉在天津市的海濱新區(qū)，刺激了一度被譽為鬼城的天津濱海新區(qū)響螺灣商務區(qū)。
去過濱海新區(qū)的人，很難把該地和大眾印象中的鬼城聯(lián)系起來：高聳入云的摩天大樓、干凈的街道和幾乎每日都要修剪的花草園林，除了沒有人，這里比你看到的任何一處鬼城都光鮮亮麗。蜿蜒的水線將整片區(qū)域從中隔開，一邊是響螺灣，對岸，于家堡金融區(qū)里面的高樓正在緩慢生長。
在這片由宏偉建筑組成的新城背后，號稱亞洲最大的鳳凰酒店連續(xù)數年停工，寫字樓因無人入住而荒置，某些在初期就投資過巨的項目一度爛尾。這里就是“中國曼哈頓”。
一
關于“天津響螺灣已成鬼城”的報道，早已不新鮮。
由政府的夢想出發(fā)，“造區(qū)運動”歷經十年，這片3.2平方公里的鹽堿地落在外媒的眼中，“這里猶如末日后僵尸電影的拍攝場景”。過去相當長的一段時間里，伴隨著施工緩慢甚至停工荒置，開發(fā)商撤場以及銷售困難，不少天津業(yè)內人士幾乎將這里整個片區(qū)都以“爛尾”定義。
十年過去，這里的黎明仍然靜悄悄。目前能看到響螺灣全部規(guī)劃的近41個項目中，依然有將近22棟大廈處于未完工狀態(tài)。響螺灣南區(qū)的一些已完工樓盤，也僅是完成封頂的狀態(tài)；北區(qū)以富力廣東大廈、中惠熙園廣場為中心的周邊項目大多已完成施工建設，不過人煙稀少卻讓這些項目持續(xù)面臨銷售窘境。
界面新聞記者最近曾探訪響螺灣片區(qū)，站在其中，極目四望，看不出此時此地與報道中的“鬼城”描述有何不同。這里的街道依然空曠無人，高大的寫字樓內也鮮有企業(yè)入駐，盡管海河隧道的開通為這片區(qū)域帶來一些人氣，但數量龐大且同質化嚴重的項目依然面臨著爛尾的風險。
“去化速度確實慢了一點，但銷售依然在進行。”位于響螺灣中心區(qū)域一座已經整體完工的項目負責人這樣告訴界面新聞記者。這個早在2011年就開盤銷售的項目目前去化并不理想，但這位項目負責人認為，眼下只要有足夠的外來客流導入，這片區(qū)域依然能夠煥發(fā)生機。
據天津市房管局數據顯示，截至2014年底，天津寫字樓辦公產品的存量為617萬平方米，這其中僅濱海新區(qū)的寫字樓存量就達到283萬平米，市場占比最大，達到全市的46%。中心商務區(qū)在濱海新區(qū)內的寫字樓占比最大，達到整個區(qū)域的29%。
近年來濱海中心商務區(qū)等重點區(qū)域的寫字樓新增供應量在逐年縮減，縮減的真正的原因是部分項目開發(fā)完成，新項目則完全停滯。按照響螺灣及于家堡未來的整體規(guī)劃，這片區(qū)域最終將擁有超過60棟大型寫字樓及商業(yè)設施。
僅有的一些變化也非常細微。號稱碧桂園在亞洲最大的鳳凰酒店，目前正在加速他們的工程，但何時能完工開業(yè)尚未可知。在此之前，這個僅剩外立面裝修的項目花費足足兩年也未完工。
總投資額超過40億，中鋼國際廣場也在今年找到了新的合作方，并繼續(xù)開工建設，在此之前這個項目已經足足爛尾4年。彼時還曾被媒體指“花兩億挖了個大坑就爛尾了”。
“周邊的項目最近都在加快施工進度，高鐵站落成以及地方債置換這些消息對區(qū)域來說還是利好的。自貿區(qū)也已經落地，政府不會放棄這個具有特殊意義的項目。”上述那位項目負責人這樣說道。
二
因為依托于政府的新區(qū)規(guī)劃，隨著2015年天津自貿區(qū)概念的興起并掛牌，越來越多人正在恢復對“中國曼哈頓”的興趣。
界面新聞記者從一位接近濱海新區(qū)中央商務區(qū)管委會的人士處得知，參與當地開發(fā)投資的一些企業(yè)正在嘗試通過股權轉讓的形式來獲得資金繼續(xù)開發(fā)或運營，包括中海國際大廈、天齊國際廣場以及浙商大廈二期在內的多個項目都已完成股權轉讓整體出售。該人士還透露，于家堡18#及21#地塊此前已經通過股權轉讓的形式被政府回購。
除此之外，據該人士提供的數據及信息，位于響螺灣迎賓大道中段的濱海國泰大廈此前曾由天津濱海新城建設發(fā)展有限公司整體買下6.8萬多平方米，成交總金額超過8億。天津濱海新城建設發(fā)展有限公司正是濱海新區(qū)中心商務區(qū)的主要建設平臺。
界面新聞記者所了解到的變化，印證了彭博社6月24日的報道內容——當地政府正在通過回購資產的方式拯救這里面臨停工或者銷售停滯的項目。報道稱，代表政府的天津濱海新城建設發(fā)展有限公司從項目手中收購了部分資產。
更讓人關注的是，6月8日，天津市政府發(fā)行的132億元人民幣一般地方政府債券全部中標，中標利率全部落在投標區(qū)間下限，且認購倍數也在相對較高水平。
中信建投的宏觀經濟分析師王洋在接受界面新聞記者采訪時表示，天津市的地方債置換額度大致在180億左右，符合債務屬性要求的融資平臺會因為政府成功發(fā)行地方債券而進一步提升原本的融資能力，減輕開發(fā)所需的資金壓力。
資金壓力之大，可以從以下數字看出。據濱海新區(qū)政府融資平臺天津濱海新區(qū)建設投資集團有限公司2014年合并財務報表顯示，該平臺去年的營業(yè)收入為66億元人民幣，但其流動性負債和非流動性負債總和卻高達1085億元。
王洋曾在一份針對天津地方債務及融資平臺的調研報告中指出，截至2013年6月末，天津市政府性債務余額為4833億元，其中平臺的政府性債務余額不到2000億元，即使包括國有獨資或控股企業(yè)和公用事業(yè)單位，政府性債務余額也只有3443億元。分省區(qū)來看，天津的一類債務余額遠低于重慶、山東、浙江、北京、江蘇等地。此次天津市政府發(fā)行的地方債券額度不到200億元，這對于解決地方債務的問題作用有限。
不過，王洋告訴界面新聞記者，地方債置換正在為過去那些過分依賴土地財政的區(qū)域找到出路。他認為從天津及全國其他城市地方債的中標情況來看，基于眼下寬松的貨幣政策，目前市場對政府債券的信心依然處于高位。
地方債置換計劃，是在財政部甄別存量債務的基礎上，把原來融資平臺代表政府的理財產品、銀行貸款，期限短、利率高的債務置換成低成本、期限長的債務。存量債務中屬于政府直接債務的部分，將從短期、高息中解脫出來，變成長期、低成本的政府直接債務。
2015年3月12日，財政部正式發(fā)文確認置換1萬億地方債。隨后的6月10日，財政部相關負責人明確表示，第二批1萬億存量債務置換額度已經下達各地。此時距離5月18日江蘇率先發(fā)行第一批置換債券還不足一個月。國際機構穆迪早前曾預測，2015年中國將約有2.8萬億地方政府債務到期。
有金融業(yè)內人士指出，2015年開始的置換政府性債務，首批1萬億元的額度，將對應于2015年到期債務本金1.8萬億元，比例為53.8%，各省需按此攤派。這意味著池子是限定的，置換池子中的哪些債務，則將由地方政府決定。
看起來，地方債置換正在為政府提供一個給地方融資平臺騰挪的途徑，對于“中國曼哈頓”這樣的項目來說，政府出面解決融資問題，意味著這里目前還沒有被放棄。
“政府此前為吸引項目投資大力進行補貼，這種做法違背了市場規(guī)律，增加了投資的盲目性。”經濟學家宋清輝認為，在天津自貿區(qū)的大方針下，應該放手讓市場發(fā)揮最大化資源優(yōu)化配置，但這需要較長的時間。
三
僅僅解決平臺的建設資金，不足以讓“中國曼哈頓”摘下鬼城的帽子。
在界面新聞記者的調查中，基建不到位、人口導流不足以及同質化嚴重是目前響螺灣區(qū)域開發(fā)商們的心病。此前包括釣魚臺國賓館、美國美高梅集團在內先后退出該區(qū)域，都是因為對項目主導方的承諾與現(xiàn)狀的失望。
不過，即將落成的于家堡高鐵站或許能幫助緩和這個問題。
于家堡高鐵站是政府此前對這片區(qū)域配套的多個承諾之一。這個規(guī)模超過紐約中央車站的項目將在今年8月正式投入使用。根據于家堡高鐵站規(guī)劃，這個新城站不僅將連接北京、天津，未來還將與地鐵線路融合，覆蓋南港工業(yè)區(qū)、臨港開發(fā)區(qū)以及市區(qū)文化中心的三條新地鐵線路將在這里匯聚，前兩個區(qū)域目前正是濱海新區(qū)主要的產業(yè)聚集地。
最新的消息顯示，這個90%的主體結構位于地下的貝殼式車站將在8月份首先迎來京津城際延長線的全線貫通，這段延長線由天津站起步，沿途設天津、軍糧城北、塘沽、于家堡四站，并在進入塘沽站后轉入地下，高鐵變地鐵，與于家堡金融區(qū)相連接，兩個月后，從這里到北京南站僅需要45分鐘。從天津站到此則僅耗時15分鐘。
于家堡高鐵站的建成運營將承擔濱海新區(qū)中心商務區(qū)津濱城際鐵路的客流“始發(fā)終到”任務，也寄托著濱海新區(qū)開發(fā)者對“互通互聯(lián)”帶動人流、物流、資金流輻射的愿望。
能否導入人流、物流、資金流，意味著能否實現(xiàn)項目主導方的金融“野心”。
2005年6月，15位時任國家部長被悉數召集到天津濱海新區(qū)的一座高檔酒店內，在經過3天的閉門討論之后，決策者們想要用未來三年的時間，通過史無前例的一攬子優(yōu)惠政策讓眼前這片荒寂的鹽堿地成為“中國經濟增長第三級”，以帶動相對落后的北方地區(qū)實現(xiàn)經濟跨越發(fā)展。
按照計劃，海河蜿蜒而過的響螺灣于家堡兩岸將成為核心，前者將是集外省市、中央企業(yè)駐濱海新區(qū)的辦事機構、集團總部和研發(fā)中心于一身的中心商務區(qū)，后者將會是未來全球最大的金融區(qū)。在這份夢幻般的藍圖之中，未來有無數摩天大樓和高檔酒店簇擁著跨國企業(yè)及金融機構在這里交相輝映。
“中國曼哈頓”之名應方案而生。在去于家堡金融服務中心的路上，抬頭就能看到“中國于家堡，世界金融區(qū)”的廣告標語。
在天津的金融建設方案里，將建設三條國際水平的金融街，除了市區(qū)的友誼北路和中國最古老的金融街解放北路之外，以濱海新區(qū)為藍本建設的“中國曼哈頓”也位列其中。
“中國曼哈頓”的現(xiàn)狀，與2003年正式出任天津市市長的戴相龍有不可分割的關系。這位前央行行長到天津工作不久，就提出給天津貼上金融標簽。
更為人熟知的是，被譽為“金融市長”的戴相龍，為了彌補天津先天缺乏金融基礎的劣勢，陸續(xù)推動設立了中國首個國內資金設立的產業(yè)投資基金——渤海產業(yè)投資基金，以及國內首家在發(fā)起設立階段就引入境外戰(zhàn)略投資者的全國性股份制商業(yè)銀行渤海銀行等項目。
這些動作隨后獲得中央政府的認可。2006年發(fā)布的《國務院關于推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關問題的意見》直接指出：“在金融企業(yè)、金融業(yè)務、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津濱海新區(qū)先行先試。”這無異于一把尚方寶劍。
中央政府的重視和資金支持讓地方在短時間內掀起一股狂熱的投資潮。響螺灣商務區(qū)一級平臺的濱海中心商務區(qū)投資集團一位負責人曾在接受媒體采訪時表示，僅響螺灣商務區(qū)，政府就砸下600億巨資。在公開的資料中，于家堡金融區(qū)從一開始就擬投資超過2000億。
除了巨額的投資，政府還開出了讓企業(yè)難以拒絕的優(yōu)惠條件。以響螺灣為例，企業(yè)在這里拿地按照時間可獲得巨額的土地出讓金補貼，其中在2006年6月前簽訂投資合同的，土地出讓金甚至會全部用于支持項目建設或項目配套開發(fā)。這意味著曾經在這片土地上的企業(yè)幾乎可以做到零成本拿地。此外，對于進駐企業(yè)的所得稅和營業(yè)稅也分別設有各種削減獎勵。
在招商引資方面，濱海新區(qū)明文規(guī)定，投資企業(yè)注冊資本達到10億元一次性補助2000萬元，達到5億元則一次性補助1500萬元。
激烈的刺激之下，地方省市政府、國企資本和上市公司蜂擁而入。浙商大廈、溫州大廈、中國五礦大廈、中船重工大廈、富力廣東大廈這些擁有響亮名字的項目定位，清一色是寫字樓、公寓及酒店。
一個宏偉的夢想，一次狂熱的政策紅利，一群敏感的企業(yè)，一份顯露“野心”的規(guī)劃，一段尷尬的挫折，構筑了“中國曼哈頓”的昨天與今天。
明天呢？
