矗立在北京長(zhǎng)安街上的著名爛尾樓，迎來十年之內(nèi)的第七任主人。
天安門以東7公里，北京CBD核心區(qū)，大望路口東南角，兩棟米黃色外立面的高層建筑，組成了北京最具歷史感的地產(chǎn)項(xiàng)目。歷經(jīng)十年，不斷爛尾，數(shù)度交易，幾番更名，如今距離竣工只差臨門一腳，正期待著華麗轉(zhuǎn)身為北京地段最好的豪宅項(xiàng)目之一。“長(zhǎng)安8號(hào)”是這個(gè)項(xiàng)目傳播最廣的一個(gè)案名。
從2013年7月開始，長(zhǎng)安8號(hào)被郭英成家族收入囊中。郭英成委托旗下上市公司佳兆業(yè)“代建代管”這個(gè)項(xiàng)目。但由于郭英成和佳兆業(yè)遭遇大麻煩，至今仍未脫困，長(zhǎng)安8號(hào)的命運(yùn)再度陷入迷茫。最近，項(xiàng)目由生命人壽及其關(guān)聯(lián)公司接盤。
這次的交易在項(xiàng)目公司股東層面進(jìn)行，被處理得極其低調(diào)，以至于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的工作人員都不知情。佳兆業(yè)團(tuán)隊(duì)仍在負(fù)責(zé)操盤事務(wù)。一位營銷負(fù)責(zé)人向界面新聞透露，目前正在做園林綠化方面的收尾工作，他還沒有聽說過股東已經(jīng)變更之事。
長(zhǎng)安8號(hào)的竣工驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)本是今年5月，但由于佳兆業(yè)方面的意外遭遇，進(jìn)度有所延緩。上述營銷負(fù)責(zé)人透露，截至目前仍在進(jìn)行竣工驗(yàn)收，至于什么時(shí)候可以驗(yàn)收完？不確定。什么時(shí)候可以入市？不確定。
項(xiàng)目四周高高的圍擋上，沒有任何宣傳畫面，安保人員對(duì)所有試圖接近施工現(xiàn)場(chǎng)的人員保持警惕，這讓整個(gè)項(xiàng)目的處境顯得撲朔迷離。據(jù)界面新聞?wù){(diào)查，盡管很多交易細(xì)節(jié)仍有待披露，但有一點(diǎn)可以確定——今年6月，項(xiàng)目股權(quán)層面進(jìn)行了一次巨大的調(diào)整，項(xiàng)目的控股方已經(jīng)實(shí)質(zhì)變更。
一位與郭英成有過業(yè)務(wù)往來的金融界人士向界面新聞透露，生命人壽整體接手了郭英成位于北京的資產(chǎn)，包括國民信托和長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目，“郭英成把兩者打包賣給了生命人壽，打包價(jià)約40億元。”
對(duì)此，界面新聞聯(lián)系了生命人壽媒介部門以及郭英成的私人助理進(jìn)行求證，截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。但項(xiàng)目公司工商信息的變更，從一個(gè)側(cè)面印證了交易的存在。
此前，界面新聞獨(dú)家披露了國民信托股東層面的交易。生命人壽低調(diào)入主了這家同樣低調(diào)的信托公司。因?yàn)楣⒊煽刂茋裥磐胁蛔闳辏@項(xiàng)交易還違反了信托公司的相關(guān)規(guī)定，使得國民信托被北京銀監(jiān)局調(diào)查。國民信托是全國唯一還沒有披露2014年年報(bào)的信托公司。
長(zhǎng)安8號(hào)的項(xiàng)目公司為北京耀輝置業(yè)有限公司（下稱耀輝置業(yè)）。今年6月17日，耀輝置業(yè)的董事會(huì)成員進(jìn)行了大幅的更換。這個(gè)由8人組成的董事會(huì)，原來屬于郭英成陣營的原學(xué)東、朱茵、唐俊瓊、王海嬋、毛衛(wèi)華、陳燕珠、楊靜芬等人悉數(shù)退出。
在最新的8人董事會(huì)名單中，有生命人壽背景的董事占6人，分別為吳邦、林勝德、張漢平、雷富貴、徐文淵、宋歌，這些人分別在生命人壽直系或旁系關(guān)聯(lián)公司中擔(dān)任職務(wù)。而郭氏家族成員只剩2人，分別為麥偉良和黃曉剛。
一般而言，公司各個(gè)股東在董事會(huì)派駐董事的人數(shù)與持股比例呈正相關(guān)。生命系的人員在耀輝置業(yè)中占據(jù)絕對(duì)多數(shù)，意味著生命人壽已掌握該項(xiàng)目的絕對(duì)控股權(quán)。尤其是項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)位置，也由出自生命人壽的吳邦占據(jù)，這意味著項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)質(zhì)易主。
耀輝置業(yè)的直接控股股東為世紀(jì)協(xié)潤，這是一家注冊(cè)于香港的公司，該公司最終的控股股東注冊(cè)于英屬維京群島。與以往歷次交易一樣，長(zhǎng)安8號(hào)這次的股權(quán)交易，仍在離岸公司之間進(jìn)行，在內(nèi)地和香港可見的股權(quán)結(jié)構(gòu)層面并無體現(xiàn)。股權(quán)交易的細(xì)節(jié)仍有待披露。
不過，盡管換了控股股東，但項(xiàng)目公司的高管成員沒有變更，正副總經(jīng)理仍由原學(xué)東和毛衛(wèi)華二人分別擔(dān)任。此二人是郭氏家族公司成員。這意味著，取得項(xiàng)目控制權(quán)的生命人壽，暫時(shí)沒有考慮更換項(xiàng)目的操盤團(tuán)隊(duì)。
此前，生命人壽是該項(xiàng)目背后最重要的債權(quán)人，它曾幫助郭英成從香港金利豐集團(tuán)知名女富豪朱李月華手中拿下該項(xiàng)目。界面新聞此前獨(dú)家披露，作為項(xiàng)目?jī)纱髠鶛?quán)人，生命人壽和太盟基金（PAG）對(duì)于在長(zhǎng)安8號(hào)的投資前景感到憂慮。如果處在困頓中的郭英成對(duì)項(xiàng)目未來缺乏支配力，項(xiàng)目的命運(yùn)將由生命人壽和PAG重新決定。如今項(xiàng)目易主，也坐實(shí)了此前的預(yù)測(cè)。
曾經(jīng)試圖收購佳兆業(yè)的融創(chuàng)，也曾對(duì)這個(gè)位于北京核心地段的項(xiàng)目有所覬覦。融創(chuàng)曾和戴德梁行合作，為長(zhǎng)安8號(hào)研究并制定一個(gè)新的方案。但隨著孫宏斌與郭英成失和，融創(chuàng)退出了對(duì)佳兆業(yè)的收購。融創(chuàng)在這個(gè)項(xiàng)目中的意圖也很快破滅。
入主長(zhǎng)安8號(hào)的生命人壽，同時(shí)也是佳兆業(yè)的第二大股東，持有佳兆業(yè)29.96%的股權(quán)。生命人壽實(shí)際控制人張峻，與郭英成同屬廣東普寧人，據(jù)傳二人私交甚篤。生命人壽一直是佳兆業(yè)最緊密的合作伙伴。兩者曾在深圳合作拿地，此外，生命人壽還通過參與佳兆業(yè)發(fā)起的私募基金，向這家地產(chǎn)公司輸送多達(dá)120億元的彈藥。
在去年12月，郭英成出售佳兆業(yè)股權(quán)套現(xiàn)時(shí)，生命人壽就通過大幅增持表達(dá)支持，但當(dāng)時(shí)的生命人壽顯然對(duì)佳兆業(yè)的危機(jī)估計(jì)不足，按當(dāng)時(shí)增持的股價(jià)計(jì)算，生命人壽浮虧嚴(yán)重。不過，生命人壽在其2014年年報(bào)中表示，鑒于自己對(duì)佳兆業(yè)能產(chǎn)生重大影響，在會(huì)計(jì)手法上已轉(zhuǎn)為權(quán)益法核算。由于佳兆業(yè)在2014年可能產(chǎn)生重大虧損，生命人壽已經(jīng)計(jì)提了相關(guān)減值準(zhǔn)備。
一位接近生命人壽的金融界人士透露，盡管身為一家“財(cái)大氣粗”的保險(xiǎn)公司，但生命人壽對(duì)于自身深陷佳兆業(yè)危局仍感到深深的憂慮，“它在佳兆業(yè)和郭老板身上擲下的籌碼太大了。”為此，生命人壽一直希望通過廉價(jià)獲取郭氏旗下資產(chǎn)，以緩沖風(fēng)險(xiǎn)。
此前，界面新聞曾獨(dú)家披露，生命人壽接盤了郭氏家族多項(xiàng)資產(chǎn)，包括位于惠州觀洞水庫的一個(gè)旅游度假項(xiàng)目，以及位于深圳市南澳鎮(zhèn)路東涌村的兩幅土地。此外，生命人壽的股東方富德金控，還通過關(guān)聯(lián)平臺(tái)獲取了郭氏位于佛山的濱江1號(hào)項(xiàng)目。
這些資產(chǎn)，包括長(zhǎng)安8號(hào)，都不在佳兆業(yè)上市公司范疇，收購交易無需繁復(fù)的流程。生命人壽獲得了優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，郭英成也換取了救命的資金，雙方各取所需。如今，佳兆業(yè)的處境已有所好轉(zhuǎn)，但只有股票順利復(fù)牌了，才算真正走出困境。它發(fā)布的最新公告顯示，復(fù)牌的條件之一是必須擁有足夠一年使用的運(yùn)營資金。這并非易事。
郭英成曾在不久前虧本甩賣了位于香港貝沙灣的豪宅，同時(shí)大量處置自己在內(nèi)地的各類平臺(tái)公司，急于套現(xiàn)的意愿十分迫切。這次出售長(zhǎng)安8號(hào)，郭英成也疑似吃虧的一方。
有媒體曾披露，郭英成當(dāng)初接手這個(gè)項(xiàng)目的代價(jià)為60億元。而據(jù)界面新聞?dòng)浾吡私猓召弴裥磐械拇鷥r(jià)約為30億元。兩者合計(jì)約90億元，如今只按40億元左右的價(jià)格便打包給了生命人壽，價(jià)格折讓了一半！界面新聞并未獲得詳細(xì)的交易報(bào)告，但從目前僅有的信息來看，生命人壽可能撿了大便宜。
耀輝置業(yè)2014年年報(bào)顯示，這個(gè)項(xiàng)目在去年末的總資產(chǎn)為38.77億元，其中35.65億元屬于負(fù)債，凈資產(chǎn)為3.12億元。但這并沒有計(jì)入地塊和物業(yè)增值的收益。實(shí)際上，這個(gè)規(guī)劃建面達(dá)到24.76萬平米的地產(chǎn)項(xiàng)目，按目前的市價(jià)計(jì)算，總市值超過300億元。
蛋糕很誘人，但吃下仍不易。正如該項(xiàng)目十年魔咒的延續(xù)，每一個(gè)新進(jìn)的股東，都能踩上房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲行情而獲得不菲的投資回報(bào)，但沒有哪一個(gè)操盤者能順利地把項(xiàng)目開發(fā)完成。如今，考驗(yàn)生命人壽的時(shí)候到了，它能成為長(zhǎng)安8號(hào)的終結(jié)者嗎？
