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　　鄭州素有“火車拉來的城市”之稱，火車給鄭州帶來發展良機，并很大程度上決定了鄭州的區域經濟地位。進入高鐵時代，鄭州冀望高鐵區成為繼鄭東新區CBD之外又一發展重心，然而事與愿違，鄭州高鐵區短時間涌現出的大量寫字樓項目，導致銷售緩慢甚至停滯、價格錯位、同質化嚴重、空租率高等，鄭州高鐵區寫字樓進入寒冬。

　　寫字樓扎堆，銷售緩慢、庫存量高

　　近百億元的投資，讓鄭州東站成為亞洲第二大火車站。2012年正式投入使用時，鄭州高鐵區域呈現商務氛圍。從2011年至今，一棟棟寫字樓圍繞鄭州新東站拔地而起。開發商紛紛爭搶高鐵經濟，希望從中分取一杯羹。

　　據不完全統計，以鄭州高鐵站為圓心，在3公里的半徑范圍內，分布著綠地之窗、綠地中心、雅寶東方國際廣場、凱利國際中心、永和宇宙星、建正東方中心、升龍廣場、易元國際、亞星廣場等30多個在售寫字樓項目。

　　鄭州市在2011年出臺了住宅“限購令”，非住宅項目成為開發商以及投資客的新寵，大批資金涌入商業地產。與此同時，政府極力扶持高鐵區。

　　鄭東CBD從當初的人跡罕至到如今的人聲鼎沸，最早寫字樓4000元/平方米的單價都無人問津，如今二手寫字樓市場已經翻了5倍以上。由于商業地產交易稅費高昂，都是以出租為主，東區寫字樓，現在租金已達4元/平方米/天左右，讓無數投資者賺得盆滿缽滿，高額的投資回報炒熱了開發商以及投資客的熱情。

　　和CBD一樣，高鐵區的最大優勢也是政府規劃。尤其是綠地“地標締造者”高調進駐高鐵區，接連開發綠地之窗、綠地新都會、綠地中心等幾個項目，其他開發商蜂擁而入，數十家地塊相繼入市，寫字樓開發如雨后春筍，迅速呈“井噴”之勢。

　　“2009年，鄭州寫字樓根本就不夠賣，基本上是開發一棟賣一棟。從2009年到2010年下半年，銷售非常好。到了2011年四五月份，銷售就不行了。”河南楷林置業一名負責人曾對外表示。

　　2015年7月在鄭州市寫字樓市場銷量方面，鄭東新區以5.97萬平方米，占全市銷售面積的66.63%。相當于其他幾個區域銷售總和的2倍。2014年，鄭東新區寫字樓銷售近60萬平方米，占據鄭州寫字樓市場份額半壁江山，但是仍難掩鄭東新區寫字樓市場龐大庫存之憂。

　　據統計，鄭州全市在售寫字樓項目約60個，其中泛高鐵板塊就超過30個，總體量約570萬平方米，是2010年全年供應量的近6倍。從入市時間來看，大部分寫字樓開盤集中在2012年底2013年初。

　　據不完全統計，僅在2013年鄭州寫字樓市場的存量就高達400萬平方米。其中高鐵區庫存也占據半壁江山，僅在2011年、2012年高鐵商務區寫字樓集中入市時，東區寫字樓的庫存量激增至近120萬平方米。鄭州一位房地產專家告訴筆者，截至7月份的統計數據顯示，高鐵區寫字樓去化仍需40多個月。

　　同策咨詢機構發布《2014年35個大中城市寫字樓投資價值研究報告》，衡量35個大中城市寫字樓的城市基本面投資價值，鄭州則被認定為寫字樓市場重點關注的城市。人均寫字樓面積在35個城市中排第六位。

　　鄭州寫字樓集中放量始于2012年，但當年下半年便出現“滯銷”，高鐵片區商務寫字樓首當其沖，成為“重災區”。

　　如果說開發商集中開建寫字樓存在羊群效應，綠地則是其中一只領頭羊;但又因為理性，而遭本地開發商憤恨。

　　“鄭東綠地中心”開盤是鄭州地產界迄今津津樂道的事件。其在高鐵站對面建造的兩棟286米高的摩天建筑，取“中原雙子塔”名號意欲與此前打造的“千璽廣場”一樣，成為鄭州又一地標建筑。

　　雙子塔在2012年開盤前引起市場的極大關注，就在業界紛紛猜測它會再創千璽廣場5萬/平方米高價并引發搶購狂潮時，綠地抖出的開盤價格僅為13500元/平方米，相當于數年前千璽廣場開盤價的四分之一。這跌破了一眾人的眼鏡，也讓許多同行徹夜難眠，這意味著市場將發生急劇變化。要知道彼時周邊一些品質遠低于綠地中心的寫字樓均價都在一萬七八。

　　鄭東綠地中心的開盤價格直接扭轉了高鐵區寫字樓的銷售風向標，很多嗅到市場變化的開發商紛紛跟隨，降價去化。建正東方中心最堅決，從開盤的13000元/平方米，直接降至9000元/平方米，基本去化。而一些沒能認清市場形勢變化的開發商，換了一撥又一撥代理銷售公司，依然賣不動，最終為鄭州寫字樓庫存數字做出了貢獻。一家名為上上國際寫字樓甚至成為爛尾項目。

　　同樣是“等待”“煎熬”，大型地產商可暫時以價換量，鞏固資金鏈，而部分小體量的，特別是靠資源背景等拿地，指望單個項目去實現利潤最大化的中小開發商在市場面前脆弱得不堪一擊。

　　同質化、租金低、空置率高

　　高鐵區周邊住宅、教育、醫療、交通等配套設施的緩慢進展，也一定影響到寫字樓進駐率，大批寫字樓去化慢已是事實，而已交房的寫字樓也面臨著高空置率和低租金的尷尬。

　　據不完全統計，目前已經交房的寫字樓中，綠地之窗交房最早，出租率基本70%左右，租金大約2.5元/天·平方米。而綠地之窗當時的銷售均價是18000元/平方米。另外高鐵區還有凱利國際中心、匯藝文化傳媒中心、商會大廈等已經交房，目前租金都在1.5元/天·平方米左右，因為剛交付，入駐率都不高。

　　投資回報率是投資寫字樓產品最關鍵的指標。以高鐵區成交均價為14000元/平方米的寫字樓為例，按照當前最高2.5元/天·平方米的租金計算，差不多需要16年才能回本——如果未來不會出現高空租率的話。

　　“因”種下了，“果”一定會出來。之前高鐵區寫字樓集中入市，這兩年會迎來集中交房。而高鐵區寫字樓客戶中的六七成屬于投資型，市場競爭激烈之下，推高區域寫字樓空置率、拉低租金收益將不可避免。

　　寫字樓扎堆只是顯性問題，同質化現象卻常被人低估。在高鐵區，寫字樓宣傳噱頭層出不窮，凡是寫字樓沒有不是5A、甲級的。這也是寫字樓開發商缺乏開發和運營經驗的最具體體現，而寫字樓運營人才的匱乏，招商運營物業服務經驗的缺失，也造成了高鐵區寫字樓品質參差不齊。

　　最重要的是，優質寫字樓一定是自持型，而鄭州高鐵區寫字樓幾乎全是出售型物業。原因很好解釋：很多中小開發商一次性賣掉來獲取現金流，甚至連車位都開始銷售。這樣造成的問題是出售之后缺乏統一的招商管理，更容易造成空置率高，繼而讓投資者承擔了更多投資風險。

　　在供需失衡的大背景下，項目再好、配套再完善、營銷再高超，也很難再出現大贏家。